Rechtsschutzversicherungen und Immobilienfonds

Die Rechtsschutzversicherungen sind sowohl für deliktische (§ 2 a ARB 94) als auch für vertragliche Ansprüche (§ 2 d ARB 94) eintrittspflichtig. Nicht selten wird jedoch die Deckungszusage mit dem Hinweis auf mangelnde Erfolgsaussichten verweigert. Betrifft die Anlage einen geschlossenen oder offenen Immobilienfonds, berufen sich viele Rechtsschutzversicherer auf den Baurisikoausschluss. Gemäß § 4 I k ARB 74 / § 3 I d ARB 94 besteht kein Rechtsschutz bei der Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eines zu Bauzwecken bestimmten Grundstücks, der Planung und Errichtung eines Gebäudes und der genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung eines Grundstücks oder Gebäudes.

Gemäß § 4 I k ARB 74 / § 3 I d ARB 74 besteht kein Versicherungsschutz bei Wahrnehmung von rechtlichen Interessen, die im Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von ihm zu erwerbenden Grundstückes oder Gebäudes stehen (Baurisikoausschluss). Entscheidend ist nicht die Art der Beteiligung des Versicherungsnehmers am Bau, sondern die Rechtsnatur des geltend gemachten Anspruchs (BGH, VersR 89,470). Es muss sich gerade die Gefahr verwirklicht haben, die § 4 I k ARB 74 aussondern will (Harbauer, Rechtsschutzversicherung, 6. A.., § 4 ARB 74 Rn. 101). Ausgeschlossen sind daher Rechtsstreitigkeiten zwischen Versicherungsnehmer und Architekten, Bauunternehmer oder Bauhandwerkern über Planungs- und Bauleistungen und Auseinandersetzungen zwischen Bauherr und Baubehörde.

Streitigkeiten aus Bauherrenmodellen oder ähnlichen Vertragskonstruktionen, die in erster Linie aus Gründen der Steuerersparnis eingegangen werden, werden von der Rechtsprechung ebenfalls generell dem Ausschluss unterworfen, da das jeweilige Vertragspaket insgesamt der Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung des Bauvorhabens diene (BGH, VersR 86, 132; Harbauer, a.a.O., § 4 ARB 74 Rn. 102). Kein unmittelbarer Zusammenhang besteht bei einer steuerlichen Beratung über die späteren steuerlichen Auswirkungen des Erwerbs eines Grundstücks, da bei dieser Beratung auch eine Reihe außerhalb des Bauvorhabens liegender steuerbeeinflussender Faktoren eine Rolle spielen (BGH, VersR 86, 132; OLG München, ZfS 86, 145).

Bei einem Schadensersatzprozess gegen einen Anlageberater oder die finanzierende Bank wegen unzureichender oder fehlerhafter Beratung beim Erwerb eines Anteils eines Immobilienfonds stellen sich daher viele Rechtsschutzversicherungen auf den Standpunkt, dass ein unmittelbarer Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Errichtung eines Gebäudes besteht und somit der Baurisikoausschluss greift. Sie machen keinen Unterschied, ob beispielsweise der Anlageberater wegen eines Anspruchs aus c.i.c. aufgrund einer fehlerhaften Beratung aus dem konkludent geschlossenen Beratungsvertrag in Anspruch genommen.

Ein unmittelbarer Zusammenhang mit Planungs- , Errichtungs- oder baulichen Veränderungsmaßnahmen des zu erwerbenden Grundstücksteils des Immobilienfonds besteht in diesem Fall nicht. Die Anwendung des Baurisikoausschlusses erscheint verfehlt, wird aber leider oftmals praktiziert.